În anul 2026, cota standard de TVA aplicabilă la livrarea de locuințe este de 21%. Totuși, printr-un regim tranzitoriu special, se poate aplica o cotă redusă de 9% pentru locuințele livrate până la data de 30 septembrie 2026, cu condiția esențială ca un act juridic de plată în avans să fi fost încheiat înainte de 1 august 2025.

Cotele de TVA pentru locuințe în 2026: Regula generală și excepția

Reforma fiscală adusă de Legea nr. 141/2025 a modificat fundamental regimul TVA în sectorul imobiliar, eliminând cotele reduse general aplicabile pentru achiziția de locuințe. Astfel, peisajul fiscal din 2026 este dominat de două cote distincte:

• Cota standard de 21%: Aceasta este regula generală. Conform art. 291 alin. (1) din Codul fiscal, modificat prin Legea nr. 141/2025, cota standard de TVA a fost majorată de la 19% la 21% începând cu 1 august 2025. Această cotă se aplică oricărei achiziții de locuință pentru care nu sunt îndeplinite condițiile regimului tranzitoriu.

• Cota redusă tranzitorie de 9%: Aceasta este excepția, menită să protejeze angajamentele luate de cumpărători înainte de schimbarea legislativă. Aplicarea sa este strict limitată de o serie de condiții cumulative și de un termen de livrare final, prelungit prin Legea nr. 161/2026.

Cota redusă de 9%: Condiții cumulative pentru aplicare în 2026

Pentru ca o livrare de locuință în 2026 să beneficieze de cota redusă de 9%, trebuie îndeplinite simultan toate condițiile de mai jos, conform prevederilor tranzitorii din Legea nr. 141/2025 și Legea nr. 161/2026:

1. Data încheierii antecontractului: Trebuie să existe un act juridic între vii care are ca obiect plata în avans (ex: antecontract), încheiat până la data de 1 august 2025.
2. Termenul de livrare: Livrarea efectivă a locuinței trebuie să aibă loc cel târziu la data de 30 septembrie 2026.
3. Unicitatea achiziției: Beneficiarul trebuie să fie o persoană fizică ce achiziționează, individual sau în comun cu alte persoane fizice, o singură locuință cu cotă redusă în cadrul acestui regim tranzitoriu.
4. Parametrii locuinței:
   • Suprafața utilă trebuie să fie de maximum 120 mp, exclusiv anexele gospodărești.
   • Valoarea, inclusiv a terenului pe care este construită, nu trebuie să depășească suma de 600.000 lei, exclusiv TVA.
5. Condiție specială pentru avansurile din iulie 2025: Pentru actele de avans încheiate în perioada 3 iulie - 31 iulie 2025, cumpărătorul trebuie să facă dovada achitării unui avans de minimum 20% din valoarea locuinței (fără TVA) până la data de 31 iulie 2025.

Toate aceste tranzacții trebuie înscrise de notari în „Registrul achizițiilor de locuințe cu cota redusă de TVA” pentru a asigura transparența și respectarea condiției de unicitate.

Exemplu de calcul: Impactul cotei de TVA

Să analizăm impactul financiar pentru o locuință cu o valoare de 600.000 lei (fără TVA), care îndeplinește condițiile pentru ambele scenarii:

• Scenariul 1: Cota redusă de 9% (regim tranzitoriu)

  • Valoare bază: 600.000 lei
  • TVA (9%): 54.000 lei
  • Preț total de plată: 654.000 lei

• Scenariul 2: Cota standard de 21% (regim general)

  • Valoare bază: 600.000 lei
  • TVA (21%): 126.000 lei
  • Preț total de plată: 726.000 lei

Diferența de cost pentru cumpărător este de 72.000 lei.

Ce se întâmplă după 30 septembrie 2026?

Regimul tranzitoriu care permite aplicarea cotei de 9% încetează de drept la 30 septembrie 2026. Prin urmare, pentru orice livrare de locuință efectuată începând cu data de 1 octombrie 2026, se va aplica exclusiv cota standard de TVA de 21%, indiferent de data la care a fost semnat antecontractul sau de valoarea imobilului.

De asemenea, orice antecontract încheiat începând cu 1 august 2025 atrage automat aplicarea cotei de 21%, chiar dacă livrarea are loc înainte de 30 septembrie 2026, deoarece condiția esențială a încheierii actului de avans nu este îndeplinită.

Întrebări frecvente

Am semnat un antecontract în 2024 pentru un apartament de 550.000 lei, care va fi livrat în mai 2026. Ce cotă de TVA se aplică? Se va aplica cota redusă de 9%, deoarece îndepliniți cumulativ condițiile: antecontract încheiat înainte de 1 august 2025, valoare sub 600.000 lei (fără TVA), suprafață sub 120 mp și livrare înainte de termenul-limită de 30 septembrie 2026.

Doresc să cumpăr un apartament în ianuarie 2026. Se mai aplică vreo cotă redusă? Nu. Deoarece nu aveți un act de plată în avans încheiat înainte de 1 august 2025, pentru orice achiziție nouă demarată în 2026 se va aplica cota standard de TVA de 21%.

Ce se întâmplă dacă locuința mea, contractată în 2024, este livrată de dezvoltator pe 15 octombrie 2026 din cauza unor întârzieri? Din păcate, se va aplica cota standard de 21%. Conform Legii nr. 161/2026, termenul-limită absolut pentru livrarea efectivă a locuinței cu cota de 9% este 30 septembrie 2026. Orice livrare ulterioară acestei date intră sub incidența cotei standard.

Plafonul de 600.000 lei pentru cota de 9% include TVA? Nu. Legea specifică clar că valoarea de 600.000 lei reprezintă valoarea locuinței, inclusiv a terenului, exclusiv taxa pe valoarea adăugată. Prețul final de plată va fi 600.000 lei plus TVA aferentă (54.000 lei în cazul cotei de 9%).

Pentru a analiza corect încadrarea fiscală a unei tranzacții imobiliare specifice, este recomandat să consultați un consultant fiscal autorizat.